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Maître Pascale DRAI-ATTAL
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ACHAT D'UN APPARTEMENT EN CONCUBINAGE

 

Alors que pour des époux, mariés sous le régime de la communauté légale, l’achat d’un bien immobilier est automatiquement commun, il en est différemment en ce qui concerne des concubins.
Que vous soyez pacsés ou en simple union libre, plusieurs questions peuvent se poser :
- peut-on acheter à parts inégales ?
- dans quel acte doit-on inscrire une répartition inégale ?
- quels sont les contrats possible entre concubins relativement à un bien immobilier ?
- quels sont les droits de chacun sur le bien ?
- que se passe t –il en cas de séparation, ou en cas de décès ?


 

1/ L’achat de l’appartement en indivision :

En achetant tous les deux le bien immobilier, les concubins deviennent de fait propriétaires indivis du logement. Un bien est dit indivis lorsqu'il appartient à plusieurs personnes, sans que l'on puisse le répartir en lots entre elles, ni qu'elles puissent en vendre leurs parts sans l'accord des autres.

La jurisprudence rappelle constamment que, à défaut de précision dans l'acte d'acquisition, les acquéreurs indivis sont réputés être propriétaires par moitié chacun (Cass. civ. 1, 6 février 2001). Il s’agit cependant d’une présomption qui supporte la preuve contraire.

L'acte d'achat, l’acte authentique et non le compromis de vente, peut préciser, en effet, dans quelle proportion chacun est propriétaire. La répartition peut être tout à fait inégalitaire, par exemple M. apporte 90 % et Mme 10 %, ou Mme apporte 60 % et les concubins ensemble contractent un prêt pour les 40 % restant.

Dans la mesure du possible, il vaut mieux que cette répartition corresponde à la réalité de l'apport de chacun. En cas de disproportion manifeste, le fisc pourrait, en effet, considérer qu'il s'agit là d'une donation déguisée et réclamer des droits à 60% sur la valeur ainsi offerte.

Les règles de l’indivision sont simple : chaque indivisaire peut faire seul un acte de conservation sur le bien : par exemple le paiement des charges de copropriété. L’ensemble des indivisaires doit être d’accord pour vendre de le bien, c’est un acte de disposition.

En ce qui concerne les actes d’administration, par exemple une déclaration aux impôts, c’est la règle des 2/3 des droits indivis :
Par exemple, si M. détient 70 % du bien et Mme 30 €, Mme ne peut pas administrer seule le bien.

2/ Les problèmes liés à l’indivision :

L'indivision présente, on le sait, un inconvénient majeur : chaque propriétaire peut demander à vendre sa part à tout moment puisque d'après le Code Civil, car nul n'est tenu de rester dans l'indivision, c’est l’article 815 du code civil.

Contrairement au mariage, où il faut au moins le divorce pour entraîner la vente du logement familial en cas de désaccord, l'union libre est plus fragile : au moindre litige, le concubin en indivision peut provoquer la vente.

Pour limiter ce risque, les concubins peuvent signer une convention d'indivision chez un notaire. Elle est d’une durée maximale de cinq ans, renouvelable, et interdit toute vente ou partage. Elle est particulièrement utile en cas de décès, pour empêcher les héritiers du défunt, nouveaux propriétaires indivis, de demander la vente du bien.


3/ On vous a parlé de la SCI entre concubins, qu’est-ce que c’est ?


Il est possible avant l’achat d’un bien de créer une société civile immobilière, en apportant un capital égal au prix d’achat du bien. C'est cette SCI qui sera propriétaire du bien, les concubins ne détenant que des parts de cette société.

Il est nécessaire alors de rédiger des statuts, mentionnant le nom du ou des gérants et la répartition du capital social.

Pour reprendre l’exemple, avec un appartement de 100.000 € : les statuts peuvent prévoir 1.000 € parts sociales: M., qui a financé à hauteur de 90 % aura 900 parts sociales et Mme 100 parts sociales.
En cas de séparation des concubins, le patrimoine est plus facilement partageable. Mais les inconvénients ne sont pas négligeables : le fonctionnement de la SCI est relativement lourd et entraîne des frais administratifs et comptables (rédaction des statuts et divers enregistrements)
L’avantage essentiel de constituer un SCI est de protéger le concubin associé en cas de décès de l’autre : Il est possible d’insérer dans les statuts différentes clauses permettant de garantir l’associé survivant dans les lieux.

Il existe une autre solution, formule utilisée par les couples homosexuels, il s'agit d'une vente croisée, le premier concubin, achète en nue propriété pour une moitié et en usufruit sur l'autre moitié, et le second achète l'autre moitié en nue propriété et la seconde en usufruit. Le tout sans payer de droits de succession.


4/ On vous a parlé de la tontine, qu’est ce que c’est ?
Les concubins peuvent signer une tontine, insérée dans l'acte d'acquisition, qui stipule qu'au décès de l'un, l'autre sera réputé seul propriétaire du bien. Dans ce cas, les héritiers du défunt n'ont aucun droit sur le logement familial puisque celui-ci ne fait pas partie de la succession au sens légal du terme. Mais surtout cette transmission de patrimoine est exonérée de droits de succession à deux conditions :

- Le logement doit constituer la résidence principale des deux concubins au moment du décès.

- La valeur du bien ne doit pas dépasser 76 000 euros au moment du décès.

L'intérêt de cette formule, séduisante dans son principe, reste limité en raison du faible du plafond d'exonération. Mais surtout, la tontine est beaucoup plus rigide que l'indivision ou la SCI. Il faut l'accord des deux parties pour vendre. Ou que l’un des deux renonce à la tontine. Ou attendre le décès de l’autre !


5/ Et le pacs ?

La signature d'un pacs entre deux concubins ne change pas grand chose en matière d'achat immobilier : il s'agit purement et simplement d'un achat en indivision, supposé financé à parts égales sauf mention contraire dans l'acte d'acquisition.

En revanche, les concubins “pacsés” bénéficient d’un avantage fiscal en matière de donations et successions.


6/ Que se passe-t-il en cas de séparation du couple?


Vous pouvez décider que celui qui reste dans le logement paiera une indemnité d’occupation à l’autre.
Vous pouvez décider ensemble de vendre le bien : le prix de vente sera réparti en fonction de la répartition prévu dans l’acte d’achat.

Un des concubins peut racheter la part de l’autre pour devenir propriétaire à part entière.
Et, en cas de conflit, l'un ou l'autre des concubins peut demander le partage de l’indivision en justice, avec attribution, ou si personne ne veut du bien, la vente aux enchères publiques.


7/ Que se passe-t-il en cas de décès ?

Si aucune disposition testamentaire n'a été prise, la part du concubin ira à ses héritiers qui pourront exiger le partage. Si les deux concubins ont eu des enfants, le maintien de l'indivision pourra néanmoins être obtenu si les enfants sont mineurs au moment du décès.