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Maître Pascale DRAI-ATTAL
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BIEN VIVRE EN COPROPRIETE

 

Vous avez épuisé les agences immobilières et dû convaincre les banques les plus réticentes à vous prêter l’argent nécessaire à votre projet, et vous avez signé votre vente : ça y est, vous avez les clés de votre nouvel appartement en poche et êtes bien décidés à y couler des jours heureux.

Seulement, vous n’êtes pas seul et dès que vous franchissez le seuil de votre nid douillet, vous vous en apercevez : sur le palier, plusieurs appartements et dans votre immeuble, plusieurs paliers.

Non que les relations de voisinage soient nécessairement conflictuelles, il convient toutefois de vous enquérir des règles organisant le fonctionnement de la copropriété afin de prévenir tout litige, et notamment au regard de la gestion

 

des parties communes et du paiement des charges.

La copropriété est un mode de gestion, régi par le code civil, et qui organise la propriété d’un immeuble bâti réparti par lots : vous êtes en effet propriétaire de votre appartement, qui représente une partie privative, mais aussi d’une quote-part des parties communes, proportionnellement à la valeur de votre lot.

Ainsi, dans chaque immeuble, un règlement de copropriété est mis en place par l’assemblée générale des copropriétaires.

Cette assemblée est composée de l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble, lesquels vont, par ce biais, s’exprimer et voter les résolutions consacrant les décisions collectives relatives à l’immeuble.

L’assemblée se réunit au moins une fois par an, notamment pour voter le budget de la copropriété et les dépenses à engager, pour, par exemple, rénover les cages d’escalier, installer un digicode, un interphone, etc.

Il s’agit là d’un mode d’organisation particulier où chacun ne peut faire seul les modifications qu’il désire : les copropriétaires sont appelés à vivre ensemble et doivent ainsi prendre les décisions importantes ensemble.

Le règlement de copropriété comporte des informations capitales pour permettre le bon fonctionnement de la vie en commun.

Notamment, les règles de jouissance des parties communes y sont insérées et doivent être respectées par tous, y compris par les locataires qui peuvent résider dans l’immeuble.

En effet, lorsque vous décidez de donner à bail votre appartement, vous devez joindre au bail d’habitation une copie du règlement de copropriété en vue de l’information de votre locataire.

Ces règles vont venir préciser les conditions dans lesquelles les parties communes pourront être utilisés par les copropriétaires.

Par exemple, le règlement peut prévoir une interdiction de stationner sur la cour de l’immeuble selon un horaire établi, ou prévoir la nécessité de se faire autoriser par l’assemblée pour procéder à la pose de stores déroulants sur vos fenêtres, cet élément étant susceptible d’affecter les murs de l’immeuble, lesquels constituent des parties communes.

Le cœur de ce règlement, pour la grande majorité des copropriétaires, correspond à la partie répartissant les charges de copropriété.

La seule qualité de copropriétaire de l’immeuble vous astreint au paiement de ces charges, mais vous donne également le droit de vous exprimer au sein de l’assemblée générale.

Il ne faut pas perdre de vue l’importance de ces réunions, sous peine de se voir contraint de financer le projet déposé par la mamie hypocondriaque du 6ème qui a décidé de faire installer une permanence médicale de nuit au sein de l’immeuble en vue d’assurer la sécurité sanitaire de tous les occupants, ou le projet élaboré par l’entraîneur canin du 3ème qui a fait installer un parcours d’entraînement pour ses nouvelles recrues au beau milieu du jardin d’enfants…

Les charges, lorsqu’elles profitent à tous, sans distinction, sont qualifiées de générales et doivent être supportées par tous les lots, selon les tantièmes de copropriété qui leur sont attribués.

Il s’agit par exemple des ravalements de façades, du nettoyage des parties communes, des honoraires du syndic, etc.

Certaines charges sont dites spéciales et sont réparties selon l’utilité qu’elles procurent à chacun des lots.

Par exemple, les charges d’ascenseur ne sont normalement pas dues par les copropriétaires du rez-de-chaussée, sauf s’il dessert les caves ou garages, les charges de chauffage collectif ne sont pas dues par les appartements qui n’y sont pas raccordés, etc.

Il faut à cet égard être prudent car seule l’utilisation potentielle de ces services collectifs sont déterminants du paiement des charges par les lots concernés, et non leur utilisation collective.

Ainsi, si vous faites partie de ces grands sportifs qui mettent un point d’honneur à utiliser les escaliers pour accéder à leur appartement du 8ème étage, ou que vous n’utilisez plus le parking commun depuis que vous avez vendu votre véhicule pour vous convertir au Velo’v, ces circonstances ne pourront vous décharger du paiement des charges induites par ces services, car vous pouvez en user.

La répartition des charges par lots est consignée dans le règlement de copropriété.

Si cette dernière ne répond pas aux prescriptions légales, vous avez la possibilité de la contester, soit en assemblée générale, à l’unanimité, ce qui est difficilement réalisable, la mauvaise répartition des charges profitant toujours à l’un es copropriétaires, soit par-devant le Tribunal de Grande Instance compétent.

Toutefois, il faut justifier d’un écart entre les charges qui sont mises à votre charge par la répartition et celles que vous estimez devoir payer de plus d’un quart pour pouvoir saisir le tribunal.
La bonne conduite de vos relations de copropriétaire sont ainsi un élément essentiel de la réussite de votre achat immobilier : les litiges récurrents survenant entre personnes vivant dans un même endroit ne sont guère à recommander en vue de couler les jours heureux dont vous rêviez lors de la signature de votre acte d’acquisition.

Il s’agit ainsi se s’informer des règles organisant la vie collective et de remplir ses obligations quant aux charges, en gardant toujours à l’esprit que si votre voisin de palier s’en abstient, c’est vous qui serez amené à le suppléer et à payer la quote-part qu’il a conservé.