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Maître Pascale DRAI-ATTAL
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LE DEPOT DE GARANTIE DU LOCATAIRE

 

La somme versée au propriétaire au début de location en plus du loyer s'appelle le dépôt de garantie et non la caution, parfois improprement utilisé.

Il s'agit d'une somme demandée par le propriétaire au locataire pour se prémunir contre les dégradations ou les impayés éventuellement dûs par le locataire lorsqu'il quitte le logement et pour garantir l'exécution de ses obligations locatives.
Cette somme est versée au moment de la conclusion du bail.

Bien que ce soit une pratique courante, aucun texte de loi n'impose le versement d'un dépôt de garantie : au contraire, pour qu'il soit exigible par le propriétaire, son versement doit être

 

expressément prévu par le contrat de location. Il existe des dispositifs d'aide au paiement du dépôt de garantie : les aides « loca pass ».

Elles aident financièrement les locataires à payer l'avance au propriétaire. Le dépôt de garantie est encaissé et conservé jusqu'à la fin de la location.

En cas de renouvellement du bail, le propriétaire ne peut pas demander un nouveau dépôt de garantie ou le versement d'une somme complémentaire.

Dans le cas des locations relevant de la loi du 6 juillet 1989, c'est à dire les logement vides, non meublés, son montant ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges. Et depuis la loi du 10 février 2008, il ne peut excéder un mois de loyer.hors charges pour les locations vides, à titre de résidence principale. Le montant du dépôt de garantie peut être supérieur à 1 mois pour les locations meublées, si cela est prévu au contrat du location.



Le dépôt de garantie peut-il servir pour s'acquitter des derniers mois de loyers?


Le dépôt de garantie ne doit pas être assimilée à une avance sur loyer. Le locataire est tenu de régler son loyer jusqu'à la date de sortie du logement.

Le locataire refusant de payer son loyer le dernier mois prend le risque de recevoir un commandement de payer : son mobilier peut être mis en saisie conservatoire l'empêchant ainsi de déménager.



Quant le dépôt de garantie est-il restitué ?

A compter de la remise des clés par le locataire, le propriétaire dispose d'un délai maximal de deux mois pour lui restituer la totalité du dépôt de garantie, sans intérêts légaux.

Toutefois, le propriétaire est en droit de conserver une partie de cette garantie si l'état des lieux de sortie établi contradictoirement révèle des dégradations commises par le locataire que le propriétaire doit faire réparer.

Le baillleur doit ainsi justifier des dépenses de réparations, au moyen des devis, de facture, ou de rapport d'expertise. Il n'est pas fait obligation au propriétaire d'effectuer réellement les travaux de remise en état. Il peut tout à fait déduire du dépôt de garantie des sommes justifiées par des devis.

A défaut de restitution dans le délai de deux mois, le propriétaire s'expose à ce que le locataire agisse en justice.

Préalablement, le locataire doit adresser une mise en demeure au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception lui demandant cette restitution ou de produire les justificatifs l'autorisant à conserver tout ou partie de cette somme.



En cas de non-restitution volontaire:

Le locataire doit alors saisir le Juge de proximité du lieu de situation de l'immeuble au moyen d'une déclaration au Greffe, ou par l'intermédaire d'un avocat qui rédigera une assignation.

Le propriétaire pourra produire en défense des éléments justifiant la retenue de tout ou partie du dépôt de garantie.

Par exemple:

• Si le rapprochement des états des lieux d'entrée et de sortie fait apparaître des détériorations imputables au locataire, sauf si celles-ci ont été occasionnées par vétusté, malfaçon ou vice de construction.

• S'il existe des loyers et charges impayées.

• Si la taxe sur les ordures ménagères n'a pas été payée, elle peut être déduite au prorata temporis.

• Si le bien loué est en copropriété, le propriétaire peut conserver une partie du dépôt de garantie jusqu'à ce qu'il reçoive le décompte des charges annuelles, dans ce cas il n'est pas soumis au paiement des intérêts au taux légal pour non respect du délai de deux mois.


Si le Juge condamne le propriétaire à restituer au locataire le dépôt de garantie, celuici sera assorti du taux d'intérêt légal à compter de délai de deux mois dont disposait le propriétaire pour le restituer.