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Maître Pascale DRAI-ATTAL
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LE PRET VIAGER HYPOTHECAIRE

 

Lorsque l’on atteint l’âge et les trimestres de cotisation requis pour partir à la retraite, il s’agit bien souvent d’un moment mitigé entre le plaisir de pouvoir s’accorder du temps pour réaliser ses projets et envies, et d’une crainte de ne plus disposer des ressources nécessaires pour ce faire.

La problématique du temps libre s’efface ainsi lors de la retraite pour laisser place à celle, non moins primordiale, de celle de la finance.

S’il est vrai que des dispositifs permettant aux seniors de continuer à avoir une activité salariée ou indépendante ont vu le jour ces dernières années, il n’est pas donné à tout le monde de continuer à avoir une telle activité, au regard des ambitions familiales et personnelles, des tâches

 

épuisantes qui ont pu être celles de la vie professionnelle, de son état de santé, etc.

Les pensions de retraite étant ce qu’elles sont, le législateur a imaginé un nouveau moyen de permettre aux retraités d’obtenir un complément de revenus.

Il s’agit du dispositif de prêt viager hypothécaire qui a été mis en place par la loi du 4 août 2008.

Ce système repose sur une constatation simple mais évidente : les personnes atteignant l’âge de la retraite ont en général terminé de rembourser leurs emprunts immobiliers et disposent d’un bien à valeur ajoutée qui composera en général la quasi-totalité de leur patrimoine.

Contrairement à des liquidités, ce bien d’une valeur importante ne permet pas d’en retirer des revenus pouvant permettre le maintien voire l’amélioration du niveau de vie de ses propriétaires.

Il a ainsi fallu imaginer un moyen juridique de permettre de tirer des revenus d’un bien immobilier sans le mettre en location, cette dernière option venant déplacer le problème, puisque les revenus ainsi produits seraient absorbés par la nécessité de se reloger.

Il a ainsi été décidé par le législateur que les établissements de crédit pouvaient prêter de l’argent aux propriétaires retraités en hypothéquant leur bien immobilier à titre de garantie.

Couplé avec les dispositions relatives au viager, cette solution permet aux seniors de disposer d’un capital conséquent ou d’une rente mensuelle, trimestrielle ou encore annuelle pour leur quotidien.

En effet, l’avantage et le cœur du dispositif se situent au plan du remboursement de ce prêt : les propriétaires du bien ne seront tenus au remboursement qu’au jour de leur décès.

La personne qui met ainsi son bien en hypothèque en vue d’obtenir un prêt viager diffère le remboursement de ce dernier sur sa succession, et notamment sur l’immeuble hypothéqué qui pourra être appréhendé par priorité par la banque ayant octroyé le prêt.

Le remboursement du prêt est bien entendu plafonné à la valeur de l’immeuble, calculée au jour du décès.
Cette disposition permet de garantir les héritiers des bénéficiaires du risque de ce que toute la succession soit engloutie par la créance de la banque et que cette dernière se fasse finalement attribuer l’intégralité du patrimoine du décédé.

En effet, il faut bien remarquer que les sommes versées au titre du contrat de prêt peuvent s’avérer nettement supérieures à la valeur du bien donné en hypothèque au jour de l’ouverture de la succession.

Ainsi, si le bien perd de la valeur entre la date de conclusion du contrat et celle de l’ouverture de la succession, le capital peut avoir été perçu, par exemple, pour un montant global de 300.000 € alors que le bien hypothéqué n’a qu’une valeur de 150.000 € au jour du décès.

Il s’agit là d’un aléa devant être supporté par le banquier, qui réalisera en général des études destinées à connaître la valeur prévisible de l’immeuble.

Bien entendu, en contrepartie, l’emprunteur s’engage à donner au bien hypothéqué les soins d’un bon père de famille.

Le contrat de prêt doit être constaté par acte notarié, puisqu’il renferme une hypothèque, et doit être publié aux registres fonciers.

Comme tout contrat de prêt, le prêt viager hypothécaire soit faire l’objet d’une offre préalable devant être acceptée par les emprunteurs.

L’offre doit être valable pour une durée de 30 jours et les emprunteurs ne peuvent accepter qu’à l’issue d’un délai de 10 jours à compter de l’émission de la proposition.

A défaut de respecter ces délais, la banque prêteuse est susceptible de se voir déchoir des intérêts, c’est-à-dire qu’elle ne pourra obtenir que le paiement du capital de la dette.

Le prêt viager hypothécaire peut parfois prendre fin avant le décès de l’emprunteur.

En effet, ce prêt étant lié par essence à l’immeuble hypothéqué, la dette doit être remboursée si ce bien est vendu ou donné.

Par ailleurs, l’emprunteur peut toujours opérer un remboursement anticipé du prêt, en tout ou en partie, dès lors que la somme qu’il propose est au moins égale à 10 % du capital versé.

Le dispositif élaboré permet ainsi aux personnes entrant en retraite de conserver ou d’acquérir un niveau de vie supérieur à celui qu’elles auraient eu en fonction des seules pensions de retraite, sans vendre leur bien immobilier et tout en leur permettant de valoriser leur logement.

Si le terme viager peut parfois engendrer une certaine crainte, il ne faut pas regarder un tel système comme spéculant sur le décès des personnes mais plutôt comme une faculté de conserver des conditions de vie dignes jusqu’à la fin de sa vie.

Trop de personnes âgées se sont trouvées contraintes de vendre leur logement pour pouvoir subvenir à leurs besoins et en étant obligées de se réfugier au sein de centres sociaux ou de petits appartements mal aménagés, modifiant leurs habitudes et leur cadre de vie.

Il était nécessaire de trouver le compromis juste entre intérêt des retraités et celui des établissements de crédit, ce qui semble avoir été le cas avec cette loi.

Pour finir, il faut encore préciser que si l’essentiel de l’exposé était relatif aux personnes à la retraite, il ne faut pourtant pas oublier que la loi ne prévoit aucune limitation au titre de l’âge et qu’il est possible de contracter un prêt viager hypothécaire alors même que l’on a 25 ans.